부동산 공부 : 책 <5천만원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축 > 진와이스 정리!

처음 부동산 재개발, 재건축을 접하는 부린이들에게 강추! 너무 쉽고 재미있게 사례와 함께 정리가 되어있다.

유튜브에서 진와이스 님의 영상을 많이 보았는데, 책으로 보니 역시 한 번에 정리가 된다.

(교보문고 SAM 구독권이 있는 사람은 전자책으로 볼 수 있다! )

 

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조합원설립인가 단계 

현금 청산 대상 매물인지 꼭 확인 필요

• 투기과열지구 조정대상지역 전매제한
  • 재건축 :조합설립 뒤 양도 불가
  • 재개발 : 관처 뒤 양도 불가
• 조합설립 이후 투자할 것
• 다물권자 매물 주의 (재개발 전부
  • 과밀억제권역 아닐 시 재건축은 입주권 나옴
  • 성남시는 과밀억제권역
  • 가계약 시 부터 확인
  • 특약 예)
• 신축 , 상가 활성화된 곳 피하기(재개발)

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시공사선정단계

1군 건설사 시공 시 사업성 좋다고 평가

대형건설사가 입찰경쟁 시 매수타이밍

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사업시행인가

진행률 50 안전한 투자

가격은 뛰지만 감정평가 전이라는 위험

• 사업시행인가 직전에 투자하라
  • 사업 시행인가 전의 절차인 교통영향평가 ,건축심의 통과 여부 지켜보기
  • 통과 후 매수!! 시세차이 없음
• 공시가격과 인근 감정평가액을 알아봐서 비율로 대략적으로 구해볼 수 있다

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감정평가 단계

• 실망매물을 잡아라
  • 조합원 분양가에 따라 매물을 내놓는 매도인들 등장
• 조합워 분양신청 마감 전에 더 큰 평수로 변경신청해서 매도하기
  • 큰 평수가 프리미엄이 더 많이 붙는다
• 저층을 받는 손해보는 조합원들도 있음. 무조건 로얄층, 고층을 신청하라.

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관리처분인가 단계

관처부터 준공까지 최소 5년

이주 약 6개월 기간

이주비 무이자 대출

투기과열지구에서 관처 이후 재개발 매물, 조합원 지위 양도 불가

투기과열지구 내 5년 내 재당첨 금지→ 관처 이후 매수 시 재당첨 조함 X

→ 입주권으로 분류됨

관처이후 멸실된 입주권을 매수 하면 주택으로 간주되지 않아서 종부세 등을 피할 수 있다

멸실은 구청의 멸실 등기 여부로 결정된다.

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입주권 vs 분양권

입주권 - 조합원이 새 아파트를 받을 수 있는 권리

분양권 - 비 조합원이 새 아파트를 받을 수 있는 권리

분양권 전매 시점 부터는 입주권&분양권 시장에서 거래

1. 일반분양 직후에는 초기 투자금이 적은 분양권 투자가 유리함
   1. 일반적으로 10%
2. 입주시기 매수 시 입주권이 유리
   1. 물건 자체가 입주권 물건이 더 좋음(조합원 혜택)

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용어정리

• 토지 등소유자 - 조합원예정자
• 조합원 - 정비구역 내 토지나 건축물 소유한 사람
  • 재건축 - 토지 &건축물 모두 소유 and 재건축 사업동의
  • 재개발 - 자동 조합원→ 분양 신청 기간에 미신청 시 탈퇴하게 됨
• 감정평가액 - 추가 투자금이 얼마나 더 필요한 지 계산 가능해짐
• 비례율 - 사업성 100%이상이면 사업성 굿
• 종전 자산평가액 - 조합원 감평가 총 합
• 종후 자산평가액 - 총 수입액, 일반분양 수입의 변동이 큼
• 권리가액 - 감평가에 비례율을 곱하면 권리가액
• 분담금 -( 조합원 분양가 - 권리가액 )

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위험한 케이스

• 조합설립 무효 소송→ 매우 위험